房地产行业：成交下滑价格小涨 保障房拉动投资 一线城市, 保障房, 房地产行业, 商品房, 价格

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房地产行业：成交下报告要点：2011年房地产行业延续了2010年以来的行政调控基调，主要城市2月份成交量跌幅已经超过去年“4.17”调控时的水平，一线城市价格也开始回落，政策收效明显。
　　
需求方面，限购令、限贷政策和保障房建设是影响商品房成交量的三大重要因素。限购令使购房需求在城市之间和时点之间发生转移；限贷政策影响了资金实力稍弱的投资型购房者和收入较低的自住型购房者；保障房也将分流一部分商品房需求。在悲观、中性和乐观三种情景下，2011年商品房销售面积将分别同比下跌17.3%、7.4%和1.7%。
　　
决定房地产市场价格走势的根本因素在于供求关系，利用销售供应差和商品房销售价格指数的历史回归方程，我们预计二季度和四季度价格指数回落将成为大概率事件；三季度价格将有所回升，但反弹力度不会太大。总体而言今年房价涨幅将在CPI附近徘徊，在悲观、中性和乐观三种情景下全年价格相比2010年将分别上涨2.7%、4.9%和6.1%，对应销售额同比增长率分别为-15.1%，-2.9%和4.4%。
　　
商品房投资额与新开工面积高度相关，在悲观、中性和乐观三种情景下，我们得出2011年不含保障房的商品房投资增速分别是2.7%、11.9%和19.9%，包含保障房后的投资增速分别是16.0%、24.0%和31.1%，保障房对房地产投资拉动明显。
　　
投资评级和建议：
　　
我们维持板块中立评级，但认为二季度地产板块的估值恢复是具有基本面支撑的，2011年度投资者可以关注的投资主线为：1、三四线城市开发商；2、商业地产开发经营；3、保障房受益个股。重点品种为：福星股份、海印股份、世贸股份、荣盛发展、中南建设等，目前大开发商万科、保利等销售集中趋势突出，估值偏低，也值得投资者适当增加配置。滑价格小涨 保障房拉动投资