天保基建：有潜力成为天津地产领军企业 功能区, 滨海新区, 天津保税区, 公司, 天保基建

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天保基建是天津保税区管委会下属的唯一资本运作平台，大股东对上市公司经营起到实质帮助。08年通过定向增发为上市公司置入滨海开元房地产公司，相当于天保基建以1462元的楼面地价获得了133万平米项目储备，目前该楼盘在售价格每平米达到1.3万元，足够保证盈利水平，而相对于公司4.61亿的股本，该项目储备也足够丰富，能保证公司未来持续发展。

所在区域大有潜力。公司业务重心聚焦于天津空港物流区，该区域规划面积45平方公里，是滨海新区距离市区最近的经济功能区，连续多年GDP和固定资产投资增速分别保持在30%和50%以上水平，快速增长的经济基本面和引致需求的增长对该区域地产业的拉动最为实质。

土地产权清晰融资进展有望领先同行业公司。目前受制于行业调控，增加了地产公司再融资的难度，但我们认为相比其他公司，天保基建的再融资会更容易得到批准，因为公司的土地产权非常清晰且储备集中，审批所需工作量较小，如果地产再融资松动，公司的融资进程将会领先其他公司。在掌握了土地资源前提下，如果得到资金的支持，公司的发展也将提速。

小城镇建设可能成为公司新的盈利模式。目前城镇化的最大阻碍是城市生活成本过高，阻碍了农村剩余劳动力的转移，所以加快小城镇建设就成为推进城市化建设的战略选择。但是小城镇的建设仍离不开社会资金的参与，天保基建的国有背景和上市公司窗口会更容易得到地方政府的信任。而天津所下属多个城镇都被列为小城镇建设试点，公司作为天津本地的品牌国有企业，有望在当地通过小城镇的开发建设而开创新的盈利模式。

有潜质成为天津地产领军企业。天津属于二线城市，市场容量较大，但一直未能出现实质意义上的区域龙头企业，但我们认为天保基建具有此种潜质，因为在股东的帮助下，公司拓展土地资源的优势最为明显，而国有企业对费用控制不利的传统并没有体现在公司身上。并且公司有息负债率仅为6%，借贷发展空间较大。

投资建议。预计公司11、12年EPS分别为0.68和0.93元，动态市盈率16.5和12倍。每股NAV13.8元，目前折价20%，由于公司在资源获取方面独具优势，能够保障NAV不断提升，对于此类公司估值更应该参考NAV估值，并且由于在重估净资产值计算中，我们对房价采取了比较保守的预测，所以我们认为公司股价不应低于NAV，目标价格13.8元，建议买入。

风险提示。公司主要储备集中于天保金海岸这一大盘项目，其销售情况会对公司业绩会产生较大影响，分散系统性风险能力不强。