房地产：山东重点二三线城市房地产市场调研纪要 中国房地产, 房地产市场, 黄金海岸, 山东省, 万科

森林狼

事件：4月18日-22日我们走访了山东省内标杆企业青岛万科、烟台万科和鲁商置业，并实地调研了万科、保利和鲁商在青岛、烟台和济南的楼盘。

山东市场背景简介：拥有全国六分之一的黄金海岸线、十分之一的强大经济总量的环渤海明珠——山东，被誉为中国房地产的“第三极”，近年来成为诸多地产大鳄区域战略布局的重点，其中以沿海城市“青岛——威海——烟台”城市圈，以及内陆城市济南城市圈为代表。当前山东经济总量仍以10%以上的速度迅速膨胀，市场化、工业化和城市化进程正迅速推进，而房地产发展水平仍较低。2010年山东省房地产投资额仅占同期GDP的8%，与房地产市场成熟地区约30%的数值相差甚远，与全国平均12%的水平也存在差距。强大的经济总量与房地产市场的相对不成熟决定了山东房地产市场拥有巨大的发展潜力。十二五开局之年，继黄三角区域规划之后，《山东半岛蓝色经济区发展规划》作为第一个获国务院批复的国家发展战略正式亮相，这将预示着山东经济将以更深厚的底蕴为房地产市场需求的快速提升提供强劲动力。同时山东市场相对健康，以青岛和济南为例，房价收入比始终保持在6-7的水平，不仅大大低于一线城市13-15的水平，也低于同为环渤海二线城市——大连、天津10左右的水平，泡沫度相对较低。

调控之下各城市市场销售情况：限购杀伤力较大，青岛受调控影响最大，济南次之，烟台相对平稳。

限购城市——青岛市场：量缩价微跌，去化速度下降明显。新政之后，青岛3月成交量比1月骤减70%，目前存销比17至18（正常是6）；总体而言，限购政策使得首置类产品需求萎缩30%，再改类需求萎缩70%-80%，高端需求萎缩40%-50%。目前市场上的新盘一天去化率平均大概在50%左右，而去年基本上是100%。现在市场销售良好的项目基本以首次置业和纯高端为主，两级分化严重。例如3月开盘的高端项目中铁青岛中心，银座临海项目均销售较好，而受影响较大的是龙湖未来海岸、万科蓝山项目（再改房型）。青岛目前成交均价略有下降，但主要是成交结构的调整，并非真正下降，目前开发商资金链尚可，仍是以时间换空间的心态，主动降价基本没有出现。目前政府尚未有限价行为，但规定涨幅不能超过10%。