天虹商场：适当提高自有物业比例 优势地区第七家门店 天虹商场, 江西省, 南昌市, 红谷滩, 子公司

慎思

公告梗概：
　　
公司下属子公司深圳天虹置业与南昌联发置业签订协议，拟购置位于江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道附近联发广场1F-4F物业，总建筑面积3.8万平米，项目总成交金额含税为31836万元（不含税30020万元），后续装修等金额4298万元，资金来源为自有资金。天虹商场同时设立南昌天虹置业有限公司，未来将承接深圳天虹置业所有权利与义务。
　　
江西地区第七家门店，逐渐确立优势和规模：
　　
此次公司公告门店为江西第七家门店，从2010年年报来看，南昌现有三家门店的合计净利润首次扭亏为盈（2009/10年南昌天虹净利润分别为-1190/1978万元，见附表3），验证了我们去年11月3日点评江西省第五家门店时的观点，公司勇于在江西地区加密和频繁布局，是建立在该区域盈利情况趋好的整体形势下作出的布局。公司未来希望江西地区，成为继厦门、东莞、惠州等盈利能力较强的外省地区之后公司新的利润贡献区域，因此在优势地区加密布局，建立区域门店群是目前有效益前提下协同扩张最好的外延扩张策略。
　　
适当提高自有物业比例，增强未来租金上涨压力：
　　
截至2011年4月底，公司已营业面积约108万平米（1Q2011的104.28万平米+2011年4月30日3.8万平米深圳公明加盟店转为直营店），自有物业仅有深南天虹新店及厦门大西洋两家，自有物业比例3.6%。而目前已公告20多家新开门店中含四家自有物业门店（东莞威尼斯、深圳总部、江西吉安店以及此次公告的南昌联发店），由于东莞和吉安店尚未公布具体面积，我们初步估计新门店中自有物业比例约在20%左右，门店均为近4万平米的大店，未来对于租金上涨的压力将得到一定的缓解。此外我们发现公司自有物业的区域，均为盈利正收益的区域（深圳、厦门、东莞、江西），因此亦可映射出公司在江西地区的品牌度以及规模优势已经在利润上有所体现。
　　
维持买入评级，购物卡对于天虹影响不大：
　　
我们维持公司2011-2013年EPS分别为0.84/1.13/1.48元的预测，以2010年为基期未来三年CAGR为34.8%，六个月目标价29.40元，对应2011年35倍市盈率。我们认为外延扩张积极且盈利能力维持稳健增速的百货公司，可以给予一定的估值溢价。此外今年上半年公司新开门店较少，因此我们认为1H2011的中报在没有大量新门店资本开支的前提下，高业绩增长应是大概率事件。同时市场目前较为担忧的购物卡问题，由于天虹发卡大多为千元以下面值的小额卡，因此影响不大，维持买入评级，建议投资者逢低积极配置。
　　
风险分析：
　　
外延扩张时人才管理风险及租金上涨风险，新开门店培育期延长超预期。