房地产：保障房给力 商品房存忧 投资, 开发投资, 房地产开发, 国家统计局, 商品房

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　　事件：
　　国家统计局公布5月全国房地产开发投资情况.
　　点评：
　　房地产开发投资维持高位、好于预期，保障房功不可没；预计全年房地产开发投资增速为23%~29%，投资额为5.9~6.2万亿元。开发投资依然维持高位的原因，一是10年商品房新开工面积大幅增长，今年继续施工所致；二是保障房在压力下投资提速，逆转今年以来开发投资持续两个月下滑的态势。预计下半年商品房投资将回落，考虑到保障房的对冲作用，预计全年房地产开发投资增速为23%~29%，投资额为5.9~6.2万亿元。
　　新开工面积虽有保障房支撑同比依然回落，保障房新开工占比或超1/4，预计年内商品房新开工面积将继续回落。根据公开数据，5月末全国保障房新开工340万套，若以每套60平米计，保障房新开工面积将占全部房屋新开工面积的26.8%；占全部住宅新开工面积的34.8%。若扣除保障房影响，我们推算商品房新开工面积实际增速可能在20%以下，悲观一些甚至在15%以下。预计下半年商品房新开工面积还将逐步回落。
　　商品住宅销售面积、销售额历史低位，11年全年商品房销售面积或将负增长。从过去十年1-5月的同比增速来看，今年的销售增速水平已处历史低位，仅好于08年同期的表现。考虑到10年下半年商品房销售面积占全年的62%，若销量持续不振，11年全年商品房销售面积甚至面临负增长。
　　目前地产股行情是反弹性质的估值修复行情，维持行业“中性”评级。(1)当行业景气度向下时，板块只会有超跌反弹的机会而无趋势性行情。(2)楼市调整年内难以完成，调控政策或有微调但年内转向的可能性不大；即使政策转向(包括信贷政策)，短期内将构成利好，但房价随后的报复性反弹也将是大概率事件，由此可能会引发更为严厉的调控政策。无论如何，在政策未有实质放松之前，我们不建议去“博政策”。(3)推动板块持续性行情的催化剂有两个：要么是因房价大幅下跌而转向的政策推动；要么是房价平稳或适度调整的前提下基于销售超预期复苏而带来的业绩驱动，我们认为年内实现上述两种情形的可能性并不大。(4)我们认为目前地产股行情是反弹性质的估值修复行情，建议投资者逢低参与，波段操作。