房地产：“温水煮青蛙行情”来了 资本市场, 信贷政策, 开发商, 可能性, 的情况下

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　　行业接近底部，地产反弹预期中
　　我们在前期路演中反复指出行业距离底部已经越来越近了，与历史数据相比我们认为目前来说一二线城市成交已经接近底部，未来环比向上的可能性属于大概率事件。另外目前开发商资金越发紧张，根据我们跟踪的开发商资金情况在信贷政策不变的情况下预计在三季度中将会达到08 年最坏的水平。此外，六月份是各大开发商供给量爆发的月份，在资金紧张与供给放大两种力量下我们认为本月底下月初就能见到房价的初步下移，这对于资本市场来说无疑是利好的。我们前期判断在这样的情况下，短期调控地产的政策已经接近尾声了。如果目前的宏观政策持续发展，我们仍然维持针对地产政策接近尾声的判断。
　　新开工与投资同比增速将在下半年下滑
　　前五月份新开工总面积为7.61 亿平米，同比增长23.8%，累计同比增速回落0.6 个百分点，5 月份单月新开工1.93亿平米，高于今年以来的平均水平，我们认为这主要是受保障性住房新开工的冲击。我们认为上半年受保障房开工证领取方面的冲击或将持续，进入下半年后我们认为新开工的同比增速将会持续下降，我们维持全年新开工个位数增长的判断。投资方面，前5 月份房地产开发投资18737 亿元，同比增长34.6%，累计同比增速提高了0.3个百分点。五月份单月投资接近5400 亿，这还是超出我们之前的预期的。从增速上来说，10 年自5 月份后受保障房投资拉动较为明显，在六月份中达到了5800 亿的水平，而随后几个月都是走弱的。我们认为今年下半年也很可能出现这种情况，我们维持对于房地产投资增速谨慎的判断。
　　“温水煮青蛙行情”来了
　　6 月初我们早已向市场发出了配置地产股的信号，从现在走势来看印证我们的预期。目前各地保障房建设正面临着较大的资金压力，而政府在拍地收入方面却在下降，目前调控的效果正在逐步显现，行业的背景使得针对房地产的政策接近尾声，短期来看，反弹行情或可持续。我们仍需强调的是，市场期待的行情反转机会仍需要基本面变化的配合。我们仍认为地产股的大机会仍旧来自自于多层次住房体系完善之后，等待了将近2 年时间，虽也期待，但仍无奈。在标的方面，我们推荐世茂股份，看好公司城市综合体的模式在目前住宅市场面临调控的情况下具有更大的优势。从短期业绩来讲，公司主要销售的商业对于业绩将会起到支撑的作用；从长期来说，物业持有、影院等方面都呈现明显增长，未来都将提供稳定的现金流；从刺激因素来说，下半年万达院线的上市将会提升公司估值。ST 东源，作为三四线房企业，我们认为公司无论从管理能力、产品能力、周转速度方面与可比公司都较为明显的优势。公司去年销售额110 亿，目前销售60 亿左右，公司还有隐性资产，价值低估。滨江集团，公司今年城东新城将会开盘，此区域公司已有超过80 万平米左右的储备，能实现控盘。公司今年开始将会采用绿城代建模式扩大利润规模，公司目前手头现金较足，有望在今年下半年拿到更好的项目资源。大公司方面我们看好保利，公司是四大公司里面销售均价最低的，可售资源中限购影响也是最小的，同时公司也是执行力最强的公司。