REIT为何广受投资者青睐 内地何时能有REIT? 投资基金, 房地产, 投资者, 如何

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领汇基金(0823HK)25日在港上市后，谁将是香港市场第一只房地产信托投资基金(REIT)之争将尘埃落定。然而，透过这一争夺，隐约可见的是REIT在资本市场的兴起和投资者对REIT的青睐。究竟什么是房地产信托投资基金？房地产信托投资基金为何获得投资者青睐？房地产信托投资基金在全球资本市场的发展如何？为此，记者采访了多位专业人士。
　　
何谓REIT
　　
一般来说，REIT是集体投资计划的一种，通过集中投资于可带来相对稳定收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，为投资者提供定期收入。
　　
摩根大通董事总经理方方向记者介绍，最早在亚洲开发REIT的是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大；后来新加坡改变了相关法律，可以让海外REIT在新加坡上市，于是新加坡相关市场也愈加成熟；香港的相关法律则一直没有变动，所以很多的香港REIT等不及，因此前往新加坡挂牌，香港对此也很着急，这几年也在不停地修改法律，原来香港法律只允许在香港本地的楼宇可以组织REIT，现在则效法新加坡，允许海外REIT上市。方方特别指出，在中国投资的商业物业也可以到香港发行REIT，这样将为中国的房地产投资企业打开了筹资的大门。
　　
香港软库金汇投行总裁温天纳表示，典型的REIT有几个特点，投资策略清晰，长期投资于房地产尤其是商业地产；在法律上有责任将其应课税收入的大部分以股息方式支付予股东，如香港是90％或以上；需接受公众的监管；必须遵守若干投资限制。温天纳曾带领软库金汇的投资银行团队成功运作多只REIT在新加坡上市，在这一领域拥有丰富经验。
　　
温天纳介绍，REIT一般分为三大类别，即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金及混合房地产投资信托基金。股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金。按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。而混合房地产投资信托基金则将股本房地产投资信托基金与按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资于一系列的资产，包括实质物业、按揭或其它有关的金融工具类别。
　　
对于REIT的管理，另一位分析人士表示，各国所采用的方式存在差异:在美国，REIT通常由董事局以设立内部管理公司的方式运营，由董事局制定投资及借款政策；而在澳洲，REIT一般是由外聘的管理机构所管理。这些机构提供基金管理及房地产项目服务。为确保外聘的基金经理能够以维护投资者的最佳利益的方式行事，有关的信托契约会加入保障投资者权益的机制，从而容许投资者透过投票来辞退表现欠佳的基金经理，以及使关连交易必须在获得单位持有人的批准后才可进行。
　　
此外，该分析人士指出，尽管多数REIT会在证券交易所上市和买卖，但并非所有的REIT都会上市，不过对于没有上市的房地产投资信托基金，管理人通常会订立定期赎回及认购制度，为投资者提供流通性及退出途径。
　　
成功原因何在
　　
温天纳指出，实际上各国关于REIT的法案通过之后相当长一段时间，REIT才发展起来。这几年之所以地产商纷纷通过REIT方式将旗下商业地产打包上市，主要原因在于，上市可以协助REIT在有需要时筹集新资金，以进行策略性扩张或购买资产，并且增加了流动性，使基金不致于因为地产市道下降导致投资者纷纷赎回而面临资金困境。
　　
方方也表示:“越能够很好运用资本市场资金来源的企业，将来就会在竞争中处于有利位置。”他特别举出李嘉诚的例子，新加坡的REIT市场一开放，李嘉诚马上就组织一个REIT前往上市，他同时也在积极推进香港REIT市场的发展。
　　
而从投资者的角度来看，上市降低了投资者投资房地产的门槛，也使得REIT的信息变得更为容易得到，增加了投资者信心。至于对投资者的吸引力，温天纳认为几个因素不无助益。REIT通常具备界定清楚、针对性强及透明度高的投资策略，只限于投资房地产或相关金融资产，为投资者提供了稳定的预期；REIT可以让投资者在无须投入庞大的资金的情况下，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合；此外，REIT还受到非常严厉的监管，其严格的信息披露制度导致透明度较高，包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。
　　
而一位其所在机构有意投资REIT的基金经理则向记者表示，REIT在税务征收上的优惠、相对稳定的收益率及其收益率与证券市场的低相关性是吸引机构投资者的最大原因。他指出，在大部分国家，如澳洲和美国，REIT所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税，只会在个人层面被征税，因而其投资者可以受惠于较高的税后回报，这对机构投资者来说非常重要。
　　
这位基金经理进一步指出，REIT股息分派比率通常高达90％以上，稳定性可与固定收入投资工具相比，而收益率却要高出不少，因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的投资选择。机构投资者可以依赖REIT提供稳定的现金收入，以及将有关基金作为减低物业及证券市场的投资波幅的途径，因为REIT与证券市场价格波动的相关性非常低。
　　
正是由于这些因素，REIT在近几年在全球资本市场得到了蓬勃的发展。据不完全统计，目前有200只REIT在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REIT在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REIT在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
　　
内地何时能有REIT
　　
尽管海外市场的REIT市场红红火火，但是到现在为止，好像还没有什么风声证明中国内地的资本市场会引进这样的投资品种。对此方方表示，中国的有关部门正在积极研究此事，但是还很难作出未来时间方面的预测。
　　
但是他相信，REIT迟早将出现在内地市场，因为内地房地产市场巨大，在未来的50年走向小康的过程当中，巨大的城镇化，巨大的可支配收入的提升，都会对中国的房地产市场有巨大的推动。“缺了这条腿，我觉得是中国资本市场的一个损失。”方方说:“尤其是当香港已经把这个门打开了的时候。”