欧亚集团：低成本自有物业扩张 商都, 通化, 欧亚集团, 欧亚卖场

hemiao1983

　　公司坚持低成本自有物业扩张战略。目前公司己开业百货门店15家、独立超市19家，自有物业比例接近100%，居A股同行之首。公司自成立之初便通过购买、自建、收购等方式获取低成本物业(<2500元/平米)，自有物业面积接近130万平米，保守测算RNAV49.33元。该战略一方面利于消除租金上涨压力，另一方面折摊费用占比也较低。
　　门店梯队完善，外延内生共促未来增长。15家百货门店中店龄3年以内的4家、3-5年的5家、5年以上的6家，门店梯队结构合理完善，欧亚卖场、商都、通化等门店内生增长强劲，未来公司平销和毛利率弹性也较大。外延扩张将以存量门店扩建和新店拓展两方式展开，我们预计百货每年新开2家，独立超市每年新开4-5家，未来3-5年存量门店扩建面积达97万平米。
　　公司新商圈能力培育强，门店培育期短。从欧亚商都、欧亚卖场、欧亚通化、白城、吉林等门店的运营历史可见，公司培育新商圈能力强，有些门店边运营边扩建，既减缓了资本开支压力，又能缩短培育期。如欧亚通化开业2年即盈利，而欧亚白城、欧亚吉林江南商都培育期都在1年左右，欧亚春城开业当年即盈利。
　　高管增持显信心，激励制度到位促业绩增长。董事长自2009年歪今累计增持公司19.66万股，增持均价为26.27元，最近一次增持价格近29元，充分表明其对公司发展的信心。我们认为，目前公司股价28.02元，具备较高安全边际。公司新激励基金方案出台将充分调动管理层积极性；公司较低的毛利率、PS值，较高的CFO/NI值是业绩提升的潜力所在。
　　风险因素。跨区域扩张将面临外省商业龙头的激烈竞争；公司内生增长、精细化管理可能低于预期。
　　盈利预测、估值及投资评级。维持公司盈利预测，我们预计2011-2013年公司EPS分别为1.05、1.43、1.95元，复合增速为35.93%，结合行业估值水平和公司成长性，考虑到公司“低成本+自有物业”扩张模式、激励机制到位，按照PEG估值，给予公司2010年1.2-1.3倍PEG，合理价值区间35.79元-38.74元，维持现价28.02元“买入”评级。