地产股7月仍将超越大盘 房地产板块, 百分点, 产业链, 剪刀差, 前瞻性

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　　我们6月初发出了下半年看多地产的中期策略 《配置选择下的比较优势》。市场正朝着我们预期的方向运行。6月1日至24日，房地产板块指数累计涨幅4.75%，跑赢同期上证综指4.65个百分点，跑赢沪深300指数3.97个百分点。事实验证了我们在中期策略中“看多地产股”的前瞻性判断。
　　由于6月份地产股超额收益较大，7月上旬不排除获利回吐的可能。但只要地产股与产业链上的其他板块的估值剪刀差没有明显收敛，只要在打压地产时我们看不到一个合乎逻辑的经济增长和财政增收的替代方案，我们就依然看多地产股，认为调整即是加仓良机，建议逢低逐步加仓至超配。对于后市，我们分析如下。
　　投资增速放缓趋势加快
　　1、房地产投资高增速难以长期为继。
　　2011年1至5月份，全国城镇固定资产投资完成额9.03万亿元，同比增长25.8%，FAI同比增速自2009年中期开始便呈现回落态势，目前徘徊在低位。从去年5月之后，房地产投资增速就逐渐放缓。今年前5月，全国房地产投资完成额18737亿元，同比增长34.6%，目前已累计回落3.6个百分点。我们认为，房地产投资增速放缓的核心原因是：2009年、2010年三四线城市销售火，预售门槛低，已预售在建工程需投资金额远大于预售前投资额。因此，投资增速数据往往滞后于销售增速变化。随着2009年、2010年已预售面积今年二季度后陆续达到竣工，若打压购房政策奏效，预售前的蓄客期限将不断被拉长，投资下滑趋势将会加快。
　　2、土地成交趋冷预示新开工增速将继续回落。
　　政策重压下资金收紧，使得开发商纷纷放缓扩张步伐，土地市场成交逐渐降温，全国购置土地面积增速逐月放缓。1至5月，全国购置土地面积1.66亿平方米，同比增长28.55%，与4月数据相比，回落1.81个百分点，与年初2月份数据相比，增速已累计回落28.53个百分点。2011年1至5月，全国房地产新开工面积7.61亿平方米，同比增长23.84%，增速放缓趋势较为明显，和去年5月相比，增速已累计回落了48.56个百分点。
　　我们认为，随着土地市场成交增速的逐步放缓，新开工数据持续回落将是大概率事件，并且不排除年内新开工增速回落至20%以下的可能。
　　3、行业利用外资增速和外商直接投资增速开始逐渐走高。
　　自2010年史上最严厉调控出台以来，行业利用外资增速和外商直接投资增速开始逐渐走高。今年1~5月的同比增速分别达到了57%和64%。从房地产行业各项资金来源累计同比增速上看，利用外资同比增速增长最为明显，目前已远超其他类资金来源增速。
　　销售增长预示需求仍旺盛
　　1、重点城市成交低迷。
　　今年1至2月份，重点城市“限购”成“催购”，新房销量出现非常态的暴涨。3至4月份，受到限购、限贷、限证的影响，重点城市新房成交均出现了20%~30%不等的同比下滑。虽然5月之后受同比基数快速下滑影响，重点城市成交数据同比增速有所回升，但整体仍维持低位运行，销售情况与去年最低迷的5至6月份相当。截至6月19日，重点城市新房累计销量平均仅达去年全年的45%。
　　2、全国销量维持增长反映市场需求仍然旺盛。
　　2011年1至5月全国商品房销售面积3.29亿平方米，同比增长9.08%，同比增速低位徘徊，与去年二、三季度增速相当，但好于重点城市销售情况。从此现象我们可以看出，没有限购的三四线城市成交状况较好，市场需求并未因调控而泯灭。
　　3、上市公司销售业绩高增长，市场占有率提升。
　　上市龙头公司前五月销售均交出满意答卷，高增长超市场预期。万科、保利、金地、新城和恒大五家上市公司今年前5月累计销售金额同比增速分别达87.2%、82.4%、76.3%、16.2%和108.6%。同时，逆境之下，龙头公司市场占有率也较去年出现了明显提升，上述5家上市公司前五月销售市场占有率分别较去年同期提高1.04%、0.53%、0.53%、0.13%和0.78%。由此可见，虽然政策重压，行业销售业绩不佳，但龙头优势明显，销售业绩和市场占有率双增长为未来业绩提供坚实保障。
　　4、发债融资建设保障房，突显房地产不能萧条
　　财政部代地方政府发债支援保障性住房建设，但504亿元的融资额与需求资金总额7900亿元相比只是杯水车薪。近期发改委允许投融资平台公司发债用于保障房建设。这类融资未来收回仍需土地财政做后盾，一旦房地产萧条，后果不堪设想。
　　建议逢低加仓至超配
　　继续看多地产股，选股思路为：1、具备超强资源整合能力、具有爆发力的地产股：新湖中宝、华业地产、中天城投；2、全国和区域龙头万科、保利地产、招商地产、云南城投、荣盛发展、中南建设，ST东源等；3、优质商业地产股：金融街、世茂股份、浦东金桥等。