绕过“限外令”地产基金依然凶猛 中国区, 房地产市场, 商业地产, 澳洲, 上海公司

594meng

李近宇的行程一如既往：10月26日还在澳洲总部，10月31日便回到中国，11月的他继续赶路，1日奔赴成都、北京等地看项目，6日返回上海公司，9日参加商业地产峰会。
这位匆忙的澳洲宝泽(AIMS)金融集团中国区总裁，如果不是刻意提起，甚至都不曾感觉，中国的房地产市场与去年同期相比有何变化。
此时距离7月底发布的“限外令”———《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)已经3个多月。但李最关心的问题却是如何快点把钱花出去，在他的手中已经募集了将近10亿美金的基金。
不变的诱惑
“对中国市场的中长期前景的看法没有变。”11月8日，李在电话中说。
“希望明年年初能够投下一笔钱。”李表示，事实上，在《意见》发布后的三个月内，他和他澳洲的同事，对中国的政策风险也作了研究，不过，他们最烦恼的却仍是能否在中国找到好项目。
在过去的一年中，李在上海、北京、成都等大城市穿梭，也踏遍苏州、大连、重庆等二线城市，目的就是为这笔钱找到好项目。
“中国政策出台，从外资投资角度来看，会增加一定操作难度。”李评价说。这种操作难度最大的是，《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非用房地产，应当遵循商业存在的原则，设立外商投资企业，这个过程需要审批，无疑将增加他们操作的时间和成本。
而同时，在李看来，他们可能需要支付更高的代价，因为过去采取外资直接投资，税收是按照预提税(20%，如有优惠则是10%-20%之间)计算，但一旦在国内注册公司，则按照中国法律必须交所得税，幅度为33%。
另外，在中国设立企业进行投资，在会计上，需要进行税前折旧，由此导致公司名义利润相对减少，使得一些基金或者股票的名义每股收益降低。
李正在进行的一笔收购，也因上述原因被拖延。
但在李看来，这些操作上的成本与中国房地产市场的诱惑力对比，就显得无足轻重。
他坚定的理由是，中国出台的政策是打击短线炒作者，而中长期的房地产投资走向依然看好，因为大规模的城市化进程，人口增多，外资企业不断进入，必将使热点城市的物业升值，租金收入也将水涨船高。中国政府调控是在防止市场大起大落，房价的平稳上涨并未为其所排斥。
至于人民币升值的因素，李不太愿意提及，他甚至更愿意将之称为风险。
但据不少外资代理商的对外宣传册上显示，他们估计三年内人民币升值幅度将达到25%左右，如果加上三年的房地产资本收益和出租收益，整体收益确实很丰厚。
跨越障碍
外资基金对中国地产深情款款，以上只不过是一个典型。在“限外令”出台后的几个月，外资并购与合作的案例依然汹涌。
仲量联行发布的《第三季度上海房地产市场报告》中透露，总部位于新加坡的腾飞集团宣布，已通过股权收购方式将上海市市中心区域的甲级写字楼———海洋大厦以1.66亿美元的代价收入囊中。另外，花旗集团也将于11月完成对上海闸北区大宁国际商业广场写字楼部分项目的收购，其交易总额将达到6500万美元。
美林集团也在近期宣布，以3000万美元收购北京锋尚房地产公司南京锋尚项目约半数股权，另有消息称美林投资额度超过1亿美元。
而外资与内地房地产商的开发合作，也在照常进行。新加坡凯德置地公司近日与成都置信实业(集团)有限公司成立合资公司———四川置信凯德实业有限公司，作为股东的凯德置地今后将为该公司注资10.9亿元，由此进入成都市场。
仲量联行中国区董事陈立民分析，按照《意见》的商业存在原则，外资采用产权收购形式行不通，因此这种方式几乎绝迹。记者也了解到，一些正在进行的收购案，确实也遇到了一些麻烦，主要是来自结售汇审批，以及在中国设立公司的审批等。一些国际地产顾问公司的生意也因此有所清淡。
但仍然有方法可以非常巧妙的避开《意见》。
“办法的一种是买卖双方都在境外拥有实体，”陈立民分析，“这样的收购就可避开中国法律在境外完成。”
比如腾飞收购海洋大厦，海洋大厦原股东方吉宝、星控股、淡马锡等为新加坡三大知名公司，它们与同在新加坡的腾飞集团的买卖，实际上就是新加坡财团在中国楼市进行的“内部交易”。
而另一种则是股权收购。《意见》规定，“境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安排职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。”
“这条并没有限制外资在房地产市场的股权收购，只是提高了收购的要求，规范外资收购的流程，防止外资肆意收购。”中伦金通律师事务所合伙人张学兵认为。
另外记者也了解到，一些地方政府机构实际上并未完全实施《意见》，这也给外资投资房产留有空间。
“操作上的问题，应该只是一些技术难题。”李先生称。