[20080724]美国房价下跌的地区模式

房价, 大都市

􀂄 全美房地产经纪商协会(National Association of Realtors)和人口普查局(Census Bureau)近日发布的报告显示，住房供应过剩仍处于历史高位。这意味着房价可能需要进一步下跌，才能清除市场上的过剩供应。
􀂄 对S&/Case-Shiller 房价指数涵盖的20个大都市地区房价的分析表明，其中大部分地区的房价跌势正在放缓，但截至目前大部分地区的减缓势头一直有限。4个大都市地区的房价下跌有明显加速势头。下周二发布下一轮S&/Case-Shiller数据时，我们将重点关注那些出现短暂好转迹象的地区。
全美房地产经纪商协会(National Association of Realtors)和人口普查局(Census Bureau)近日发布的报告显示，住房供应过剩仍处于历史高位。单户型成品房未售库存根据可供多少个月供应来衡量，该数据6月份升至新的周期高点11个月。此外，二季度自住住宅空置率仅比上季度创下的历史高点低1个百分点，为2.8%。这些数据明确表示，市场上存在大量空置未售房屋。要清除这些过剩供应，房价还需要进一步下跌。
下周二发布5月份S&/Case-Shiller 20城市房价指数时，我们将看到房价下跌速度的最新数据。在此之前，我们先分析一下S&/Case-Shiller月度报告涵盖的20个大都市地区每个地区的房价指数的走势，目的是将房价跌势放缓的地区与跌势加速的地区区分开来，但要指出跌速放缓并不等于价格完全趋于稳定。进行这项分析是为了了解全国住房市场的各地区动态，并找出下周新数据发布时我们将重点关注的地区。
首先，我们对Case-Shiller数据中20个大都市地区的每一项数据进行季节性调整，然后计算该指数的3个月年化百分比变动。分析时间跨度不足一年的数据时，进行季节性调整非常重要，因为原始数据明显受到季节性的影响，而季节性也可能对每一次数据发布时的市场评论和媒体报道产生影响。不过，月度Case-Shiller房价指数是按照3个月滚动方式采集房屋销售数据，然后计算得出的，所以无需计算该数据的移动平均值。我们发现，4月份20城市综合指数下降年率达到22.9%，与3月份的23.3%基本持平。进一步分析发现，每一个城市的房价走势可大体分为以下4类：
1. 4个大都市地区的房价跌势明显加快，包括旧金山、圣迭戈、迈阿密和纽约。目前，旧金山、圣迭戈和迈阿密的跌幅年率处于30-40%区间，相当于每个城市房价跌幅5-12个百分点。纽约大都市地区的房价一直在稳步下降，但速度不那么快。纽约地区4月份房价跌幅年率从10.%升至12.4%。
2. 7个大都市地区的房价跌势出现短暂好转迹象，但仍在继续下降。拉斯韦加斯、洛杉矶、凤凰城和坦帕等阳光带城市的3月份房价跌幅年率处于30-43%区间，但4月份这些城市的房价跌势都有所放缓，但每个城市的好转程度都没能超过5个百分点。华盛顿、明尼阿波利斯和底特律最近几个月的跌幅年率达到25%左右的低点，其好转幅度也更加轻微，在0.2至2.6个百分点之间。
3. 只有3个城市的房价似乎正在趋于稳定，它们是克里夫兰、达拉斯和丹佛。克里夫兰和达拉斯的跌幅年率均于1月份触底，分别为19.0%和12.6%，4月份经季节性调整后的房价变动年率实际上有所上涨，分别为4.2%和3.8%。丹佛的房价跌幅年率在去年12月触底，为15.5%，之后跌速持续放缓，4月份跌幅年率仅为2.0%。
4. 其余6个大都市地区中，大部分地区的房价也有放缓迹象，但此前也没有出现过大幅下跌的情况。波特兰、西雅图、波士顿和亚特兰大的跌幅年率从未超过14%，而且现在也降低了0.5-5.0个百分点。夏洛特和芝加哥的情况比较另类。夏洛特的房价在年底前后下降，但在2月份和3月份再度上涨，4月份又小幅下降。芝加哥的房价跌幅显著放缓，从3月份的逾20%降至4月份的约13%，但对于短短一个月期间的大幅度变化，我们不愿对其过分解读。
虽然这20个大都市地区中的大部分地区的房价跌势都有所放缓，但看起来房屋库存总量的价值相对较高的地区大体上都没有出现好转迹象。实际上，房价跌势明显加速的4个地区（第一类）由于单户型住宅库存价值相对较高而在综合指数中占有较大权重，总计达到35%。而在单户型住宅库存价值相对较低的3个地区，房价似乎正在趋于稳定（第三类）。而这3个地区的权重总计只有8%。
鉴于其余地区（第二类和第四类）只是在有数据统公布的最近月份才出现房价跌势缓和的迹象，那么接下来第二个月能否延续这个趋势就很重要了。因为房价的月度变化倾向于持续发展，而不是均值回归。即使未来数月房价走势扭转（全国范围内房价跌幅仍超过22%），房价在实现最终的全面稳定之前还需要维持较长时间的跌幅放缓，在此期间房价继续下跌。据我们预测，这一局面将在2009年下半年实现。