北京城建：投资业务亮点频出 估值优势仍然明显

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北京城建今日公布年报，公司实现主营业务收入为46.5亿，同比增长35%，实现净利润12亿元，同比增长41%,每股收益1.35元，超过我们的预期，主要原因是4季度结算了接近1个亿的投资收益。公司净利润增长速度较快，且远快于主营业务收入的增长，主要原因是：公司全年确认了6.3个亿的投资净收益，包括2.5亿转让城建中稷股权给绿城，2个亿五棵松股权转让以及3400万的国信分红，以及7200万左右北科建等股权收益等。
　　
2010年房地产签约额64亿，增长基本符合预期，2011年地产销售增长相对较大，预计全年销售金额为60亿左右，但是销售单价将有所下降。2010年公司实现销售合同额64.21亿元，比去年同期增长33%；实现销售回款66.33亿元，比去年同期增长32%。2011年公司可售面积为120万平米，金额为200亿左右，按照30%的去化率计算，预计全年实现销售面积36万平米，销售金额65亿，基本与去年同期持平，但由于入市的长阳项目等均价较低，整体均价较2010年有所下滑。
　　
股权投资增厚每股7.3元，2011年仍有看点。截至2010年底，公司对外投资额为12亿，由于投资公司运营较好，投资整体收益相当可观，重估价值提升明显，累计增厚公司每股价值为7.3元左右。2011年投资业务仍有看点。其中包括，国信证券目前正在积极推进上市进程；锦州银行正式启动了上市工作；中科招商部分项目筹划创业板上市。年内，公司还将新增二到四个项目?估值优势明显，维持增持，目标价19元。预计未来两年公司每股收益为1.6元、1.8元，考虑国信上市后1000亿左右的市值和公司其他投资项目，公司每股RNAV为21.58元，目前股价对应公司未来两年PE为9.5倍、8.5倍和10倍，P/RNAV为0.71元，按照2011年12倍PE，0.9倍RNAV测算，给予公司19元目标价，还有25%的上涨公司，维持增持评级。股价上涨的催化剂为公司现有项目的销售，国信上市、股权激励出台和其他投资项目的获取和公司现有一级项目顺利转为二级。