[20080912]商业零售行业专题报告之南京篇—零售业区域竞争格局分析

投资要点
. 南京市居民消费水平和能力位居江苏省前列。截至2007 年末，南京市
常住人口741.3 万人，GDP 和社会消费品零售总额分别为3275 亿元和
1380.46 亿元，社会消费品零售总额占GDP 比重达到42.15%。2007 年
城镇居民可支配收入突破2 万元，居民收入和消费支出维持高速增长，
位居江苏省内前列，仅次于苏州和无锡。
. 新街口商圈为南京市主导核心商圈。南京市当前形成了以新街口为主
导，湖南路、中央门、夫子庙为辅的四大商圈。新街口商圈社会消费品
零售总额占整个南京市的比重维持在16%-20%，在街区不足1 平方公里
的范围内，商贸商务面积达160 多万平米，云集了诸如金鹰、德基、新
百、中央商场、大洋等目前南京市主流百货商。
. 未来新街口商圈竞争主角将由金鹰、德基、新百、大洋等扮演。08 上半
年，金鹰商贸、新百、中央商场的销售额分别为13.27 亿元、6.46 亿元、
9.53 亿元。金鹰、新百、中商07 年平销分别为9.13/3.04/3.24 万元/平米。
未来，德基广场二期20 万平米的体验式购物中心的建成将加剧商业竞
争，随着新百主楼竣工和商场外离面装修的完成，加上其商场提档和品
牌优化，新百销售额增速有望提升，毛利率稳定在25%左右。并且，金
鹰集团或将整合旗下新百、金鹰商贸、东方商城三家百货以发挥协同效
应，应对其他百货商的挑战。我们预计未来新街口商圈百货竞争或将呈
现金鹰、德基、大洋三足鼎立之势。
. 分上市公司看，我们认为金鹰商贸是稳健扩张的优质百货零售商，近年
同店增长保持在22%以上，08 年上半年更是达到28%，未来几年销售额
和净利润将分别维持30%/50%以上的稳定增长。南京新百未来业绩催化
或来自地产项目，我们期待金鹰入主后给公司带来经营管理方式和制度
的变革。南京中商旗下百货业务经营不佳，地产项目亏损成为业绩拖累。