当然，我们也应看到，有些地区因为地方政府想从土地市场得到更多的收益，将土地价格人为抬升，从而导致房地产价格的上涨，这种现象也是存在的。其原因是这些地区财政相对比较紧张，政府收入渠道有限，所以地方政府想趁城市化之机，通过土地出让得到更多的财政收入，但这不是房地产价格上涨的主因更非全部。近几年我国土地交易价格指数表明，我国居民住宅用地的价格指数由2001年到2004年只上升5%，而这几年的房地产价格年上升率都超过10%，土地价格的作用力不大。由此，我个人认为，近几年我国大部分地区房地产价格的攀升，土地价格上涨只是一个因素，更重要的原因还在于，房地产交易产生的收益较高，有人人为炒高了房地产价格。
再看房地产的交易收益问题。理论上，房地产交易收益并不是没有衡量标准，因为投资者在进行资产组合时必然要比较不同资产的收益和风险，封闭经济环境下一个可资比较的标准是存款与贷款利率及房租。理性购房者，会比较房价、房租和存、贷款利率来做购房决策。如果按一些房地产商的说法，房价还会再涨，若存、贷款利率不变，房租也应相应提高，这只有假设投资者都不理性才行。因为，在房租已不够弥补购房利息损失时，如果预期房租和存、贷款利率都不变，则房地产交易收益提高只能来自纯交易泡沫或本币升值预期。
对于一个完全封闭的国内资产市场而言，汇率不应对资产价格产生影响，这是资产价格无套利条件的体现。但是，如果一国的货币有升值预期，而境外资金又有渠道进入，则该国房地产价格也会涨。在中国，房地产价格的形成中纳入汇率变动则应是一种市场套利行为，因为资本市场将放未放，国外游资能通过非法渠道部分进入房地产市场，这些资金能获得中国特殊市场环境的超额收益（人民币升值）。国外游资的进入使中国房地产定价机制发生变化，国内投资者就有可能把房地产价格推得更高，因为他们的风险要小于国外游资，这时房地产投资是在开放条件下投资者赚取人民币升值所带来的收益的一种方式众所周知，用预期人民币升值作为房地产定价体系是不稳定的，其中夹有泡沫，因为一旦人民币不升值或升值利益小，则房地产定价则回归原体系，价格会暴跌。我个人认为，房地产交易收益这几年的上涨与预期人民币升值有很大关系。人民币升值预期会导致房地产价格上涨，而且可能产生房地产泡沫，这种可能性又因为中国资本市场没有放开使投资者有套利机会而更显复杂。
房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁。以上分析表明，近几年，我国部分地区房地产价格的持续攀升并非正常供求失衡所引起，泡沫的成份是存在的。泡沫主要来自人民币升值预期和人为制造土地短缺假象，误导消费者进入非理性购房状况。当然，银行对房贷监管不严和某些地方政府炒高土地价格的行为进一步助长了泡沫的扩大。为阻止房地产价格的泡沫扩大，政府可以采取的措施有：压缩房地产的交易收益，打击交易欺诈，提高市场透明度；如果我们在短期内不能完全放开资本项目，政府应严格监控国外资本投资中国房地产；拍卖国家土地价格应相对稳定，特别是一般住宅用地要维持一个合理价位；中央政府可以考虑将大中城市的储备国有土地做成综合的地产指数债券出售以合理抑制房地产价格过度波动 | 
发表于 2006-2-13 23:48
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