2004年,整个房地产行业出现了高位调整的迹象和征兆。
2005年,在国家继续实行稳健的财政和金融政策的背景下,房地产行业仍将面临诸多不确定因素的影响,投资增速将进一步下降,价格涨幅将小幅回落,行业发展过热的苗头将得到进一步遏制,但在强劲增长的需求拉动下,房地产业并不会出现深度的调整,整个行业将在政策的压力下实现由过快增长向理性平稳增长过渡。
一、房地产需求快速增长的格局2005年内不会改变
2005年,房屋需求持续旺盛。第一,城乡居民收入持续快速增长,购房能力进一步上升。根据国家信息中心预测,2005年我国城镇居民人均可支配收入将达到10460元,比2004年增长7.5%,其中新增收入的很大部分将用在住宅需求方面。从目前情况看,在2005年居民消费价格水平温和上涨(约4%左右)的情况下,1年期居民储蓄存款实际利率为负的局面不会有根本性的改变,近几年支撑房地产需求和价格上升的基础依然存在。第二,2005年,随着我国城镇化建设步伐的加快,预计仍有三四百万人口要向城镇转移,城市新增人口的住房需求仍将为房地产市场带来了一定的发展空间。第三,2005年房地产仍有一定的投资价值。在我国投资渠道相对单一,黄金市场、货币市场、衍生证券市场等均不发达甚至还未成型,真正能吸引国内较大资金容量的只有银行、A股市场和外汇市场。但从2005年的趋势看,这三大市场的收益率将难有明显改善迹象。在这种情况下,房地产相对乐观的收益前景将派生出一定数量的投资需求,房地产投资需求在总需求中将占有相当的地位。第四,城市房屋拆迁进入快速发展阶段。2003年10月,国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内,由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁,城市房屋拆迁量将仍保持较大规模,从而形成对房地产的巨大需求。有资料估计我国城镇需求更新改造的住宅面积约80亿平方米,平均每年的改造量约为2.5亿平方米,即使考虑到中央严格控制城市拆迁导致拆迁量减少因素,按减半和"拆一需一"的方式计算,预计每年由拆迁产生的需求量在1亿平方米左右。
二、房地产投资增幅将继续回落,供给增幅将低于去年
从短期看,房地产投资将继续保持增长势头,但增长速度将继续放缓。首先,2004年年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓,特别是流动资金贷款逐月负增长,将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。其次,2005年,国家将继续实行扩大需求的消费政策。为了满足广大中低收入群体的住房需求,国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设,因而在高档住房以及别墅的投资被抑制的情况下,普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。第三,从房地产开发投资资金来源情况看,虽然受国家宏观调控的影响,国内贷款的比重将继续下降,但是总体上看,房地产开发资金仍然充裕。由于近几年房地产行业的丰厚利润,房地产开发商已经积累了相当规模的自有资金；房地产行业的高额利润率对于外资的诱惑越来越大,对房屋需求的较快增长带来售房定金及预付款的大幅增长,为房地产开发提供了资金后盾。第四,由于行业产品生产周期特点,房地产市场供给表现出很强的惯性。房地产开发商为降低投资风险,将尽可能地避免房屋烂尾,确保已开工项目实现竣工。其潜在供给能力将在2005年竣工。
三、房地产价格上涨的不确定性因素增加
市场供求因素是影响房价的最终因素。但我们认为,由于2005年房屋新增供给量将与去年相当,而城乡居民对住宅的需求将继续保持一个常态的增长,因此供求因素对房地产价格走势的影响将不会十分明显。相反,政策因素及其所产生的预期对房地产价格的影响则具有很大的不确定性。
首先,是加息的频度和力度。2004年10月29日利率的调整及取消贷款利率上线和存款利率可以往下浮动的规定,意味着中国正在进入一个新的加息周期,而加息带来的投资成本的升高将抑制一部分投机需求,从而降低了市场需求量,同时加息导致的融资成本的增加,加重了房地产开发商的资金成本,并最终减少投资行为,使房地产市场供给减少。其次是人民币的升值因素。目前,人民币价值被严重低估,投资者对人民币升值的预期已经形成。人民币升值意味着人们购买的资产也升值,房价就会上涨。再次是汇率因素。利率政策的调整,预示着我国汇率政策的松动,而在人民币面临升值压力的同时,放松汇率就意味着将有相当规模的国外资金流入国内参与投资,填补了政策性加息带来的供应缺失。
综合考虑上述影响房地产业发展的因素,尽管行业调整不可避免,但2005年房地产仍将保持一个较快的增长。
预计2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势,全年房地产开发投资增长约20%,房地产竣工面积增长幅度略低于2004年。在当年新增供给和需求大体平衡的情况下,2005年房地产总体价格水平将继续上涨,但涨幅将较2004年小幅回落,其中住宅价格的涨幅回落的幅度更为明显,整个行业将延续目前的缓慢调整走势。 |
发表于 2005-2-26 16:14
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