资金告急牵出股权融资
资金面的紧张是前所未有的。
最近，为了缴纳一个项目的土地款，黄先生的老板大伤脑筋。黄所在的房地产公司是上海地产五十强企业之一。好几年前，他们在上海松江泗泾镇通过协议出让的方式拿到了一块地，最近被要求快速缴清土地款。但四处调配还缺大约1亿资金。
按理说，这家民营企业的资金实力不错，老板在前几年房地产大浪中捞了一笔。但是由于正在销售的几个楼盘售状不佳，最差的每个月才卖了几套，现金流一时短缺。
融资并不容易。这个项目存在硬伤，不要说四证不全，这块地现在是一个证都没有，因此银行贷款的可能性就是零。
为了拿到钱，最近他们想出了一个奇招，把楼盘的会所和车库出租，做出稳定的现金流向一家外资银行申请贷款。之所以想到外资行，是因为外资行可以做不需要抵押物的现金流贷款。可惜的是，外资行认为风险太大，并没有发放贷款。
此路不通走另一条。“现在我们在谈的是股权投资。”黄说，最近老板找到了一个“联盟”，这是一个拥有多家房地产公司会员的联盟，联盟初步答应，以信托的方式进行股权融资，资金金额约9000-10000万元，并约定了退出的时间和价格。“实际上也就是贷款，成本比较高，是百分之十几吧，比银行利息高多了。”黄说。
几经折腾，黄倒是有另一番感触，“通过此事，我们老板说了，房地产不好做了，但是融资需求那么大，还不如集合社会的闲散资金去投资。”
资金面的紧张是多种原因引起的。
先是银行收紧银根打乱了不少企业的资金计划。
一家房地产民营企业的员工最近经常要往工商银行上海分行跑，因为尽管该行给了他们授信额度，但是年末收紧信贷，银行也不太愿意放贷了，“他们让我们2007年再申请。”
光大银行上海分行一高层12月28日证实，由于2006年上半年的贷款增长速度过快，临近年末，对于部分已经给与授信额度的企业，他们将劝其在延迟到2007年再申请贷款，“如果都发放贷款，肯定会超出上级给的额度。”
统计数据显示，截至11月末，上海中外资银行的开发贷款，达到1863亿元，比年初仅增长408亿元。
另一个层面则是股市的红火吸走了大量的资金。一个有意思的例子是，与往年相比，2006年年底上海各银行并未出现明显的提前还贷潮。兴业银行有关人士分析，这一方面是月供增加幅度有限，另外是股市分流了部分投资理财资金。
“实际上企业的闲散资金进入股市也相当多，也可能分散了对房地产的兴趣。”一个投资公司的负责人称。
资金掮客：三条路可走
从民间资金市场来看，委托贷款的渠道已经收紧，最近上海的委托贷款利率一度升至18%-20%。而在2006年年中，委托贷款的借贷成本还只有大约15%左右。
“原来我们能弄到国资和社保的贷款，现在弄钱当然就难了。”12月28日，资金掮客陈先生在电话中对记者说。
过去大行其道的国资和社保的资金通过委托贷款进入房地产，如今在风口浪尖则变得相当敏感。国有企业的投资公司不敢再轻易发放贷款，而一些银行也收紧了口子，对发放给房地产的委托贷款态度是180度大转弯，不愿意为了几个服务费而冒险。
“不过，还是有些路径可走，但是借钱的公司的名头很重要。”陈先生表示。
他透露说，眼下房地产公司借钱的代价比以前大多了，因为房地产的风险加大，很多企业的闲散资金不愿意借贷，除非有18%-20%左右的回报，并且必须提供较好的抵押物，如果连土地证都没拿到，难度就非常大。
陈先生推荐的办法之一是借一个资金壳。如果集团公司旗下有关联的生产型或者贸易型企业，能够产生较好的现金流，并且没有亏损，就有可能得到借款，甚至不需要抵押，利率是在银行贷款利率水平上浮2.5%，综合成本大约10%，大大低于上述18%水平。
“一般来说，可以借500万至2亿元。但要求比较高，如果要借1亿元，则要求有3亿—4亿的现金流。”陈先生说。
一位房地产公司的投资部人士说，如果有那么好的现金流，所谓的贸易企业完全可以从银行贷到款。但是对于很多房地产企业来说，并没有类似生产型或贸易型企业，通常需要借助关联企业或者借用别人的壳，这会更加复杂。
“还有一个其他渠道。”陈先生最后意味深长的提了一句，借用这笔资金不需要走委托贷款的路径，只要房地产公司股权结构干净，则是采用股权投资方式，同时约定在什么时间以什么价格退出，“利率水平在13%左右。”
问这笔资金的具体来源，他则是闭口不谈了，“你不要管我钱从哪里来。”
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发表于 2011-5-29 11:55
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