[20081202]房地产开发商：出乎意料的按揭贷款利率上调将使反弹夭折

出乎意料的按揭贷款利率上调将使反弹夭折
昨天汇丰银行出乎市场意料的调高按揭贷款利率之举给周末因一手住房吸纳量上升而回暖的市场情绪泼了一盆冷水，同时也将结束几天来房地产板块股价的这波反弹。
50到70个基点的按揭贷款利率上调意味着房价必须下降4.5%到6.5%才能回到可承受水平
新鸿基地产的壹号云顶（Peak One）及元朗龙田村低密度住宅「原筑」(La Grove)刚刚开售，汇丰银行随即就在昨天宣布了按揭贷款利率50-70个基点的上调，目前新的按揭贷款利率为3.5%-4.0%（之前为3.0%-3.25%）。我们对购房者可承受能力的研究显示，50-75个基点的按揭贷款利率上调使得首套房购买者的偿债比率平均上升了1.7到2.6个百分点，即从37.7%-38.6%的水平上升到39.5%-41.2%的水平。这意味着住房价格要下降4.5%-6.5%才能使偿债比率维持不变。
交易策略建议
平均来看，香港房地产板块12月1日的股价水平同我们按资产净值（NAV）法得到估值相比有30%的折价，如果用底部的折价水平来测算，未来其股价还有14%的潜在下行空间。尽管新开工项目状况的好转使得地产股股价有了一定反弹，我们认为这波反弹是不可持续的，而出乎意料的按揭贷款利率上调将打击股价。我们建议卖出Hang Lung Group (0010.HK) ，强烈建议卖出Henderson Land (0012.HK)。同样的，我们并不认为SHKP (0016.HK，中性)、Sino Land (0083.HK，中性) 及Hang Lung Prop (0101.HK，中性)近期股价的反弹是可持续的。

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