1、供给方面：
从调研信息看，今年供给（指具备推盘条件的可售面积）增加是大概率事件，且上下半年分布较均衡。3月份甚至更晚到4月份才会是供给大量释放的起点。
政策影响不在量，而在结构。主要是多推产品户型面积符合刚需的产品。
2、需求方面：
从调研了解到的深圳经验看，限购令等的冲击属于短期的。我们预计新国八条的冲击不会持续到二季度。限购令有许多可行的规避办法。另外还是有大量符合条件的人购房。
另一方面，经济中资金紧张的现象在房地产行业中有较为明显体现。龙头公司的开发贷款利率普遍为基准利率，预期未来可能上浮。信用贷款难度加大，预期以后抵押贷款会增加。按揭贷款方面，首套的利率普遍为基准利率，为银行主动采取而不是政策要求；部分客户等待放款的时间明显长于正常时期。另外，近期有房地产公司公告信托融资成本13%，贷款利率上浮10%的案例。均显示房企信托融资、银行贷款的利率都呈上升趋势。
3、对于量价的看法及房企经营销售策略：
我们维持今年量升价平的判断。
龙头公司对于房价快速上涨的预期不强，对于成交量的增速预期有分歧。但对于品牌公司的产品有信心。
房企普遍感受到市场压力，立足做好开发和销售工作。包括继续追求快速周转，抓紧开工、抓紧销售，提升产品品质，调整产品结构，加大语言推销力度等。
4、关于龙头公司业绩前景、资金状况：
龙头公司的业绩增长具有较高的确定性，但业绩增速可能低于前几年量价齐升时的平台。尽管新开工面积增速可能低于2010年，但销售面积均会保持或高或低的增长，产品结构、土地结构的原因也会导致销售毛利率抬升。费用控制仍会较为严格。
尽管今年整体资金面偏紧，但龙头公司预计仍拥有较大的回旋余地。一是追求高周转，2010年销售回笼大量资金，现金充裕；二是2011年土地投资可能趋谨慎，从而减轻支付压力；三是公司在贷款方面优势明显。
5、投资建议：
短期看，投资机会主要来自于超跌反弹。如果政策对成交回暖产生较大冲击，板块可能产生超跌，从而带来后续的反弹机会。
全年看，宏观政策有可能出现转向，给板块带来较大的机会。
风险提示：流动性紧缩超预期。 |
发表于 2011-6-14 10:39
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