对冲基金敲响REIT警钟 大连万达, 王健林, 对冲基金, 越秀投资, 中国经济

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与越秀投资的竞跑角逐中，大连万达最终还是迟了一步。
　　
12月21日，广州地产商越秀投资（0123.HK）将旗下4处物业分拆作为房地产信托投资基金（REITs），于香港联合交易所主板独立上市，成了内地首只上市的REIT。
　　
此前在2005CCTV中国经济年度人物评选创新论坛上，曾雄心勃勃表示欲当 “内地REIT第一人”的大连万达集团董事长王健林，难免有些失落。不过，消息人士称，不出意外的话，万达的REIT将在2个月内上市，集资高达80亿元，此举将创下内地民企境外最大集资额的纪录，远高于越秀投资近18亿的集资额。
　　
“国内的REIT在今后肯定成为香港上市的主角之一。” 农银证券研究部副主管郭信麟断言。而受香港市场的刺激，加上业界人士的多方呼吁下，内地版REIT也已渐行渐进。
　　
内地REIT成港市主角
　　
据悉，不少认购雅居乐回流的资金，纷纷转投明年分派息率最高为7.05厘、且具人民币升值概念的越秀REIT。上市前，越秀REIT暗盘价为3.9港元，较上市价3.075港元升27%。
　　
“这是一场多赢的游戏。”郭信麟分析，REIT成为热潮的原因比较多，主要包括：香港市场的REIT刚刚兴起，投资者和投机者对REIT的认识并没有经过市场现实的洗礼，盲目跟风属于正常现象；一众富豪也希望用REIT套现，或使旗下的物业更能体现市场的价值，而且是越早越好；投资银行更为高兴，事实上今年新股虽然集资额庞大，但是主要以大型国企为主，REIT的出现至少令往后一两年的投行生意大增；对于基金业界和房地产管理的专业人士来说，更多的资金会投入购买优质资产，特别是国内大中城市的优质物业，行业蛋糕无疑会做大；对于稳健的物业投资者来说，REIT也是一个福音，因为不需要一大笔的钱和繁琐的手续，就可以挑选一些自己看好的物业进行投资，特别是以后能将触觉伸到国内市场，而且RE－IT是上市的投资工具，套现比自己购买物业要方便得多。
　　
因此，内地企业一浪接一浪赴港发行REIT就不难理解了。今年6月，香港证监会正式发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，国内发展商可以按照该《守则》要求成立REIT，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。这为国内房地产商开辟了一个新的融资渠道。有消息称，万达与麦格理合资的REIT招股文件已获得香港联交所批准，届时万达会将现有的15个购物中心项目全部打包进入REIT。
　　
软库（软银）金汇投资银行总裁、中国人民大学荣誉讲座教授温天纳表示，连同越秀REIT,香港已有三只REIT上市买卖，总市值50亿美元(折合390亿港元)，而市场估计香港及内地的房地产市场总值1860亿美元，显示REIT在港仍有很大的发展空间。
　　
不过,他认为，投资房地产基金，投资者应小心选择，因为基金的特质及风险不一，除了要比较基金回报，亦要评估物业质量、投资比重、楼市以及息率走势等。郭信麟也认为，REIT是一项稳健的投资工具，股价被过度炒作不会是正常的现象。
　　
内地版REIT渐行渐近
　　
对于内地地产商来说，发行REIT，最重要的目的是解决燃眉之急———资金问题。王健林表示，与IPO相比，RETI的好处在于：一是不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12个月募资一次；二是不受集资金额的限制。按万达2010年的目标，每年需要建设近10个购物中心，而每个购物中心大约投资8亿-10亿元，初步估算每年需资金约80亿元。
　　
而最近一段时间来，内地的业内人士也纷纷指出，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，使得房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给银行，抑制可能产生的泡沫，进行房地产金融体系的变局，推出REIT是最好的解决方式。
　　
11月份人民银行副行长吴晓灵在一个论坛上指出，银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定，并为房地产直接融资指明了出路，用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金。
　　
国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松日前也撰文指出，从资金投向、设计和发行几方面来看，REIT在我国有着广阔的市场。目前机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。而且REIT作为一种独特的金融工具，能够在一定程度上把居民储蓄分流，提高储蓄资金的使用效率。“REIT受益凭证收益稳定，以及与其他投资工具的期望收益相关性较弱的特点，使得它作为一种创新的金融工具有着天然的优势，市场潜力巨大。”
　　
对冲基金狙击之鉴
　　
不过，近日对冲基金在港对REIT的狙击，令不少人对REIT的风险有所担忧。
　　
自英国对冲基金TCI披露对领汇REIT持有18.35%权益后，具有翻天覆地能力的对冲基金再次备受注目。温天纳分析，对冲基金钟情领汇，主要是考虑到其价值有颇大的增长空间。但市场一直担心TCI会与其他基金连手，向领汇施压，甚至提出不合理要求。“对冲基金愿意重槌出击的着眼点应不会甘于收取不足6厘的回报，而应是领汇租金增长的潜质及商场资产具分拆出售或重建的价值，甚至是干预领汇的营运决策。”
　　
郭信麟也认为，对冲基金的介入只会令一个新生事物的发展蒙上阴影，所以投资者和监管当局都要提高警惕，不要将一场本该多赢的游戏变成烫手的山芋。
　　
不过，越秀房产董事长梁凝光表示，越秀REIT的母公司越秀投资(0123)持越秀房产三成股权，相信对冲基金很难挑战其大股东地位。
　　
不管如何，这也为内地即将面世的REIT敲响了警钟。据悉，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。
　　
巴曙松认为，REIT作为一种新的房地产投资工具，是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，政府有关部门、银行等机构应完善相关法律法规和制定相关政策，为其健康运作营造必备的宏观环境。美、英、德等较早从事房贷证券化的国家，已经积累了丰富的经验，可给我国REIT的顺利开展提供有益的参考。
　　
郭信麟也表示，随着REIT在市场上的数量增多，投资将趋于理性，投资者所要做的功课恐怕也不少。从国内宏观经济到物业所处的地方经济的发展趋势，再到物业的地段优势，还有管理团队的以往业绩和能力等都需要进行深思熟虑。