[20081028]万 科Ａ公司点评对市场判断较为谨慎

    报告期内公司净利润同比增长18.8%，实现基本每股收益0.21元；毛利率和净利率分别为41.1%和11.7%，同比下降6.5和3.1个百分点。
     公司的经营策略和会计处理原则显示其对未来市场判断仍较为谨慎。
     继续收缩经营规模。半年报时公司将全年新开工面积下调19.5%，即由年初的868万平米下调至693万平米，三季报中公司继续下调新开工面积至570万平米，说明公司对市场未来销售判断仍较为谨慎。
     计提存货跌价准备。由于房价的下跌，公司将对部分项目计提存货跌价准备，包括天津假日润园、南京金域蓝湾、南京金域缇香、福州金域榕郡和北京金色城品，共计提存货跌价准备5.35亿元，考虑递延税因素后将减少报告期内净利润4.01亿元。
     其实相比07年多家高价拿地公司，万科高成本项目并不多，但却首先计提存货跌价准备，显示公司非常谨慎的财务原则，也包含其对房价下跌和销售下滑的预期。
     由于公司判断08年净利润增长将低于15%，本年将无法实行股权激励，所以无需摊销相关激励费用，将上半年摊销的1.91亿元股权激励基金在三季度冲减管理费用，相应增加税前利润1.91亿元。
     万科作为有市场影响力的公司，三季报中传递出的谨慎观点会一定程度影响实业领域开发商对市场未来的预期，从这个角度来看，有利其与资金紧张的小公司进行项目收购时的议价能力提升。公司目前的资金状况相比中期得到了进一步优化，期末账面现金达到199.4亿元，比中期的153.7亿元增加了29.8%，净负债率34.8%，比中期的37.1%下降了2.3个百分点，正体现其现金为王的经营策略。
     我们在《保利地产三季报点评》中提出结合月度销售数据可以消除销售款入账的时滞影响，从而更准确判断上市公司预收款和业绩锁定程度。08年初公司预收帐款216.2亿元，报告期内合同销售额356.1亿元，合计为572.3亿元，减去报告内结算的225.4亿元，则已售未结转合同金额为346.9亿元，比期末账面预收款显示的310.8亿高出36.1亿元。预计四季度公司将结算其中的155亿元，剩余191亿元将在09年实现结转，约占我们预测09年结算收入的36%。
     三季报里公司显示出的谨慎态度可能会降低外界对其发展速度的预期，但公司对市场的判断历来较为准确，基本能够踏准行业发展节奏，从而在下一轮周期中受益或规避风险。目前土地价格尚未完全体现市场的实际供求，年底或明年初土地价格发生调整的可能性较大，而从公司三季报表分析，万科已经在资金上做好迎接新一轮拿地扩张的准备。按目前股价，公司08、09年动态市盈率分别为12.9和10.2倍，在同行业公司中仍具吸引力，给予买入评级。

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对市场判断较为谨慎--万 科ａ公司点评.pdf (98.19 KB)